Зачем перенимать квартиру у самоуправления? Чтобы получать софинансирование и налоговые льготы

31. мая

Главной целью приватизации была передача не только квартир, но и всего жилого дома в собственность и управление владельцев квартир. Но большая часть жилого фонда все еще остается на балансе государства и самоуправления. Практически то, что дом по сей день находится на балансе самоуправления или государства – это, во-первых, преграда для получения софинансирования до 50% от Рижской думы на проведение ремонтных работ, а во-вторых, препятствие для получения льгот по налогу на недвижимость, если дом реновируется. Как собственники квартир жилого дома могут переписать здание на себя, рассказывает специалист Rīgas namu pārvaldnieks Динния Брикмане.


Зачем нам перенимать свой дом?

Фактически, пока дом не перенят квартирными собственниками, все решения по управлению домом принимает назначенный самоуправлением или государством управляющий. Если дом перенят, то жильцы имеют больше свободы в принятии определенных решений, касающихся обслуживания и управления домом. 

7-я часть 50-й статьи Закона о приватизации жилых домов государства и самоуправлении гласит, что обязанность управляющего государственными и муниципальными  жилым домами – управлять ими до передачи прав управления обществу квартирных собственников или их представителю по взаимному договору между собственниками (если в жилом доме не приватизированы все объекты). Причем управляющий «обязан управлять жилым домом, где приватизированы все объекты, пока в нем, в соответствии со второй частью 51-й статьи закона, не созвано общее собрание владельцев квартир».

Важно: право управления жилым домом передается обществу квартирных собственников или уполномоченному ими лицу (компании), если в жилом доме приватизировано не менее половины из всех его приватизируемых объектов (51-я статья закона)

Подробнее с законодательством можно ознакомиться здесь.

В случае, если дом перешел во владение и управление собственников квартир, у них появляется, в том числе, право на бонусы, связанные с ремонтами и реновацией многоквартирных домов, в которых остро нуждается типовой жилой фонд еще советской постройки:

1.Они могут участвовать в программе софинансирования Рижским самоуправлением  до 50% от сметы аварийных ремонтных работ и до 80% от стоимости энергоаудита. 

2. Если в здании проводятся реновационные работы, они вправе всем домом получить на два года льготу по подоходному налогу на недвижимость в размере 90%.

Подробнее о программе софинансирования самоуправлением ремонтных работ читайте здесь.

Как собственники квартир могут перенять свой дом?

Во-первых, перенятие дома в собственность владельцами квартир - юридический акт, который можно сравнить со штампом о вступлении в брак. Вроде можно жить и не расписавшись, но все же определенные права и обязанности вступают в силу только при наличии той самой росписи. Так и здесь.

Во-вторых, снятие дома с баланса самоуправления не означает, что квартирные собственники должны тут же отказаться от управляющей компании, создавать товарищество и самостоятельно обслуживать свой дом.

«У квартирных собственников домов, которыми управляет RNP, принимающих решение перенять права у Рижского самоуправления, есть два пути. Во-первых, перезаключить договор с нынешним управляющим, во-вторых создать общество и самим заниматься обслуживанием дома, заключив взаимный договор с квартирными собственниками.  Если квартирные собственники после перенятия прав на дом хотят и дальше выбрать в качестве управляющего RNP, то мы им помогаем пройти весь процесс перенятия, подготавливаем документы», отмечает Динния Брикмане.

По ее словам, данный процесс производится бесплатно.  Но есть один нюанс: на общее собрание приглашаются все хозяева квартир конкретного жилого дома. Приглашение на общее собрание выдается под подпись владельцу квартиры или членам его семьи. «Это означает, что есть список собственников и к каждому лично нужно зайти, пригласить на собрание, взять подпись. Если хозяина квартиры не застали (допустим, он сам не живет в квартире, а там обитают арендаторы), то владельцу нужно приглашение выслать заказным письмом, что потребует определенных финансовых вложений со стороны инициаторов», отмечает Брикмане.

Далее созывается собрание, на котором принимается решение о перенятии дома.  Специалисты RNP могут помочь с организацией собрания и подготовкой необходимой документации. Управляющая компания может также помочь установить истинных владельцев квартир в доме. 

Чтобы решение было действительным, за него должны проголосовать 50%+1 квартирный собственник дома. 

«Если решение позитивное, то протоколы собрания необходимо подать в RNP.  Далее мы оформляем заявку об оформлении управления домом и подаем все документы в департамент жилья и среды Рижской думы, который проверяет, действительны ли документы.  Окончательное решение о перенятии дома принимает департамент имущества Рижской думы», отмечает Брикмане.

В случае, если дом далее не намерен сотрудничать с RNP, его квартирные собственники готовят документы и обращаются в департамент жилья и среды РД самостоятельно.

Как меняется жизнь в доме, после перенятия прав собственности?

Процесс перехода дома от одного владельца к другому – процесс не быстрый. Он занимает больше месяца. После того, как он завершен, никакие дополнительные финансовые нагрузки или обязанности на квартирных собственников не ложатся. Но жильцам становится проще коммуницировать и сотрудничать с управляющей компанией, потому что она теряет право устанавливать свои порядки.

«Мы заново составляем договор об управлении и обслуживании, договариваемся о его пунктах, редакции. Конечно, в пределах возможного. Это означает, что плата  нашей компании за обслуживание не изменится, однако можно договориться об увеличении или уменьшении накоплений и ремонтных работах. Дому проще самостоятельно выбирать фирмы, которые проведут ремонтные или строительные работы.  Дом может отказаться от услуг дворника и проводить санитарный уход в доме самостоятельно», поясняет представитель RNP.

Создавать ли дому товарищество, которое будет самостоятельно заниматься управлением домом – вопрос индивидуальный. Многие дома, которые уходили от домоуправлений и начинали вести хозяйственную деятельность, очень быстро сталкивались с тем, что некому вести бухгалтерию,  очень трудно взыскать долги с необязательных жильцов,  очень сложно договориться с соседями о конкретных работах и планах. И возвращались к старому домоуправу или искали нового.