10 причин, почему реновировать дом нужно уже сегодня

24. апреля, 2017

Летом прошлого года была запущена новая государственная программа поддержки: жильцы многоквартирных домов могут провести реновацию своего жилья, оплаченную Евросоюзом до 50%. С 2016 по 2020 год латвийцам доступны почти 166 млн евро. Но пока темпы реновации не впечатляют – обновлено только 3% жилых домов Латвии. Представитель Rīgas namu pārvaldnieks Юрис Романенко рассказывает, как инициировать реновацию в своем доме и какие преимущества есть в этом процессе.


1.Что такое грант?

Чтобы зимой платить меньше за тепло и при этом не мерзнуть, жилье не должно нести теплопотери. Невозможно повысить энергоэффективность, поменяв лишь окна и радиаторы. Дом теряет тепло через прохудившиеся стены, подвалы, подъездные двери, чердак. Чтобы добиться максимального эффекта, дом нужно реновировать. Тем более, что срок эксплуатации конструкционных элементов и инженерных коммуникаций типовых многоквартирных зданий уже на излете.

Евросоюз на реновацию выделяет финансирование: вплоть до 2020 года жителям Латвии доступны 166 млн евро.  «Дирижировать» процессом доверили госучреждению финансового развития Altum. Заявки от собственников квартир, желающих утеплить свой дом, компания начала принимать в июле 2016 года. Altum может поддержать реновацию:

  • грантом (фактически подарок);
  • гарантией;
  • прямым займом Altum;
  • консультацией для реализации технического проекта.

Выгоднее всего получить безвозмездный грант. Его размер в зависимости от стоимости проекта и технического состояния здания и может составлять 36-50% от общих издержек на реновацию. Это те деньги, которые жильцам отдавать не нужно. Оставшуюся сумму собственники квартир чаще всего берут в банке. Если кредитное учреждение отказывает – необходимое финансирование одолжить под проценты может и Altum по ставке 2% +EURIBOR. Но в этом случае объем гранта не столь велик (25-35%).

Кажется, что лучший вариант – получить как можно больший процент гранта. Однако будут дома, которым будет выгоднее взять кредит на более длительный срок по низкой процентной ставке, при этом получив и меньший грант. Важно учесть: финансирование получат только проекты, способные окупиться за 20 лет. Это главное условие получения еврофинансирования. Но есть и другие.

2.Почему утеплять свой дом нужно именно сейчас?

По оценке экспертов, в реновации нуждаются 60-70% латвийских зданий. В секторе жилья это будет около 25 тысяч многоквартирных домов.  Их техническое состояние из-за износа и дефекта конструкций плохое.  

Основные преимущества реновации многоквартирных домов:

  • до 50% издержек оплатит Европейский фонд регионального развития;
  • платежи за отопление снизятся до 40-60%;
  • дом получит скидку по налогу на недвижимость в 90% на 10 лет;
  • существенно улучшается внешний облик здания;
  • улучшается микроклимат во внутренних помещениях дома;
  • повышается рыночная стоимость жилья.

Около 13 домов, находящихся в управлении RNP, уже проголосовали «ЗА» реновацию с привлечением еврофинансирования. И в ближайшее время решение могут принять и многие другие собственники квартир. 

3.Сколько стоит реновация?

Опыт предыдущих лет показал, что реновация многоквартирного дома в среднем стоит около 150 евро за квадратный метр. Так что ориентировочные общие затраты на реновацию своего дома подсчитать легко. Окончательная сумма зависит от запланированного объема работ и от выбранных материалов: будут ли менять окна, утеплять чердак или подвал, ремонтировать подъезд и т.д.

Главная задача реновации – сократить теплопотери и улучшить энергоэффективность здания, тем самым уменьшив общие расходы собственников жилья за содержание зданий.

Поэтому на стадии планирования привлекается сертифицированный энергоаудитор (их список доступен на сайте Минэкономики), который подсчитает, сколько теплоэнергии дом потребляет на сегодняшний день. Средним потреблением считается 160 кВт часов на квадратный метр в год. Выгоднее утеплять дома, потребляющие 230 и более кВт, поскольку вложенные средства окупятся за более короткий срок.  Домам, которые потребляют ниже 160 кВт, обосновать необходимость реновации труднее.

4.Есть ли разница в энергопотреблении между типовыми проектами домов?

Нельзя сказать, что дом 103-й серии потребляет меньше, а 467-й – больше. Потому что два одинаковых дома даже одной серии не похожи: они строились в разные годы, эксплуатировались по-разному, ремонтные работы отличались и проводились в разные периоды с использованием не одинаковых материалов. Следовательно, и теплопотери даже у двух домов одинаковой серии, стоящих рядом, будут разные. 

Перед реновацией важно понять: сколько дом потребляет на сегодняшний день, какие работы можно сделать, и какую экономию получить. Каждый элемент реновации, каждая работа, которую можно провести в доме – замена окон, утепление перекрытий чердака или подвала, наружных стен, входной двери, инженерных систем, систем отопления и труб горячей воды даст свой процент экономии. У каждого дома будет свой перечень работ. 

Чтобы получить максимальный европейский грант (50%), нужно посредством реновации достичь теплопотребления на отопление  (без учета горячей воды) до 70 кВт-часов на кв. м в год.

5.Все ли рижские дома способны получить софинансирование?

По подсчетам RNP, не более 10% зданий (до 500 многоквартирных домов), находящихся на обслуживании  компании, соответствуют выдвинутым критериям по потреблению теплоэнергии и способны окупить вложения за 20 лет. У остальных домов срок окупаемости будет более длительный. Однако Altum обещает провести изменения в условиях программы, чтобы по возможности большее число домов смогли претендовать на финансирование.

Перед тем как принять решение о начале проекта, нужно оценить такие критерии, как платежная дисциплина дома за полученные коммунальные услуги и управление, наличие у дома накоплений, из которых, при необходимости, можно погасить издержки на подготовку технической документации. Учитывая эти критерии, и пока нет никаких изменений в условиях программы, количество претендентов на еврогранты в Риге сужается до 200 домов.

6.Не станут ли коммунальные счета больше?

Как я уже говорил, самое главное условие программы – окупаемость проекта в течение 20 лет. Иначе деньги не выделяются. Главная цель любого проекта  жильцы после проведения реновации дома не должны переплачивать. То есть в счетах появляется плата за реновацию дома, но уменьшается теплопотребление в отапливаемых помещениях на 40-60%, уменьшаются издержки на подгорев горячей воды, налог на недвижимость, расход электроэнергии в помещениях общего пользования.

Принимая во внимание существенное уменьшение потребления теплоэнергии в реновированном доме, отмечено, что общие платежи жильцов восстановленных домов за полученные услуги (тепло, плата за управление и т.д., в том числе кредитный платеж) не выше, чем общие платежи дома до реновации. И даже наоборот – нередко платежи уменьшаются, поскольку общая экономия больше, чем ежемесячный платеж по кредиту.

Так, например, в жилом доме по адресу ул. Бауска, 51, в Риге, работы по улучшению теплоустойчивости проведены при поддержке Европейского фонда регионального развития в сотрудничестве с Латвийским агентством инвестиций и развития. В результате: жильцы этого многоквартирного дома платят на 53% меньшие счета за отопление, чем квартирные собственники соседних домов. 

7.Не придется ли делать ремонт после реновации?

Может ли такое случиться, что в период возврата кредита за реновацию дому снова понадобится какой-то ремонт?  Все зависит от того, какие работы в доме во время реновации были проведены. Например, менялись ли трубы отопительной системы на железные или медные, утепляли ли фасад твердой ватой технологией влажной штукатурки или его сделали вентилируемым. У разных технологий – разный срок службы.  Тот же отштукатуренный фасад нужно каждые десять лет перекрашивать. Поэтому то, насколько продлится срок эксплуатации дома, зависит и от конструкции дома – панельная или кирпичная, и от используемых при реновации материалов. Срок службы каждой конструкции установлен во 2-м приложении Правил Кабинета министров №907.

8.Как подготовиться к реновации дома?

Этапы пошаговой подготовки к реновации:

  • Собственники квартир на общем собрании или путем опроса принимают первое решение об участии в европейской программе Altum, а также решение о подготовке технической документации (отчет энергоаудитора, отчет о техническом осмотре, проект, смета строительных работ). И уполномачивают RNP провести необходимые действия для осуществления проекта. Упомянутое решение должны принять 2/3 (66,6%) голосов квартирных собственников. 
  • Легче всего узнать, как подготовить документацию – сходить в гости к соседям, которые уже провели реновацию своего дома.  В Латвии таких домов уже 783. Карта реновированных домов доступна на сайте maps.google.com.
  • Все документы подаются в Altum. Эксперты организации оценивают техническую документацию, проверяют, нет ли противоречий в поданных документах, включены ли все необходимые технические решения, например, не должна возникнуть ситуация, когда в отзыве о техническом обследовании не найдено решение проблемы, констатированной при техническом осмотре здания.  После положительного решения от Altum проводятся закупочные процедуры, чтобы выяснить, сколько будут стоить строительные работы, технический надзор, и на каких условиях (без учета гранта) можно этот проект софинансировать со стороны кредитных учреждений.
  • После того, как собрана вся необходимая информация, собственникам квартир нужно снова коллективно  принять второе решение, но теперь уже о реализации проекта.  До принятия этого решения производится  детальный подсчет, сколько каждая квартира заплатит за реновацию, какую процентную ставку предложит кредитное учреждение и на какой срок, а также все остальные детали. Хозяева квартир в этот момент могут решить, запускать ли вообще процесс реновации.

9.Если Altum отказал? Деньги потрачены зря?

Еще до подачи документов в Altum становится понятно, можно ли будет обосновать получение средств на реновацию или нет. Конечно, многие проблемы могут выявиться только после технического осмотра дома и подготовки технической документации. Но чаще всего обсуждаются детали стоимости проекта. Например, изначально планируется что ежемесячная плата для погашения кредита будет составлять 40 евроцентов за 1 кв. м, но после подготовки документов собственники квартир решили использовать более дорогие материалы, и в результате плата повысится до 45 евроцентов за 1 кв. м. Но и тут все можно откорректировать.  Если жильцы не готовы переплачивать, то от каких-то работ можно отказаться. Или, наоборот, добавить.

10.Сколько длится процесс реновации здания?

Непосредственно строительные работы проводят от 12 до 20 недель в зависимости от размера здания. Более длительный срок занимает подготовка, согласование и оценка технической документации, процедуры закупки и т.д..

Где искать дополнительную информацию?

  • Условия по реализации комплексной реновации многоквартирных муниципальных домов прописаны в правилах Кабинета министров Nr.160 “Darbības programmas „Izaugsme un nodarbinātība” 4.2.1.specifiskā atbalsta mērķa „Veicināt energoefektivitātes paaugstināšanu valsts un dzīvojamās ēkās” 4.2.1.1.specifiskā atbalsta mērķa pasākuma „Veicināt energoefektivitātes paaugstināšanu dzīvojamās ēkās” īstenošanas noteikumi”, утвержденных этой весной.
  • Если возникают дополнительные вопросы, то можно записаться на очную консультацию, отправив запрос на почту siltinasana@rnparvaldnieks.lv
  • Дополнительная информация доступна на сайте RNP – www.rnparvaldnieks.lv в разделе «Обновление домов» и на сайте организации Altum www.altum.lv.

Кроме этого, призываем посетить информационные дни, которые в сотрудничестве с ALTUM организует RNP, чтобы узнать больше о плюсах реновации жилых домов и возможностях получить софинансирование ЕС.