Nekustamā īpašuma tirgus Rīgā: kas notiek ar cenām?

21. Jūlijs

Kāpēc pieaug cenas par dzīvokļiem sērijveida projektos? Kam pievērš uzmanību iedzīvotāji, iegādājoties dzīvokli un kam būtu jāpievērš uzmanība? Ko gaidīt no sērijveida projektu tirgus nākotnē? Uz šiem jautājumiem portālam Rīga.lv atbild asociācijas LANĪDA eksperti, kuri pārstāv lielākos nekustamā īpašuma uzņēmumus Latvijā.


Lielākā daļa darījumu Latvijas nekustamā īpašuma tirgū tradicionāli norisinās Rīgā, kas ir pilnībā izskaidrojams: šeit arī ir vislielākā ekonomiskā aktivitāte un augstākais algu līmenis, kā arī zemākais bezdarba līmenis un lielākais iedzīvotāju skaits. 2017. gada pirmajā pusgadā, pēc Latvijas Nekustamā īpašuma darījumu asociācijas LANĪDA datiem, dzīvokļu cenas sērijveida projektos ir pieaugušas par 4,76%.

Sērijveida dzīvokļu cenas pusgada laikā kāpušas par 4,7%

Turklāt, ja papētām statistiku sīkāk, tad šķiet, ka sērijveida dzīvokļu tirgus ir neviendabīgs – kvadrātmetra cena ir atkarīga ne tikai no paša dzīvokļa stāvokļa, bet arī no daudziem citiem faktoriem – mikrorajona, tipveida projekta sērijas, istabu daudzuma un daudz kā cita.

Tā, piemēram, pēc kvadratūras visdārgākie dzīvokļi atrodas Teikā (886 eiro par kvadrātmetru pēc Arco Real datiem), Zolitūdē (803 eiro par kvadrātmetru) un Imantā (802 eiro par kvadrātmetru). Savukārt paši lētākie – Bolderājā (535 eiro par kvadrātmetru) un Vecmīlgrāvī (602 eiro par kvadrātmetru).

Turklāt visvairāk darījumu (pēc Latio datiem) tiek slēgti 4 populārākajos mikrorajonos – Purvciemā (13%), Ķengaragā (12%), Imantā (10%) un Pļavniekos (10%).

Turklāt tie ir dzīvokļi ar platību no 40 līdz 60 kvadrātmetriem (tajos tiek noslēgta puse no visiem darījumiem).

Dārgākie ir vienistabas dzīvokļi - darījumi tiek slēgti par cenu aptuveni 820 eiro par kvadrātmetru (Arco Real dati), par divistabu dzīvokļiem cenas ir zemākas – 770 eiro par kvadrātmetru, trīsistabu dzīvokļiem – 715 eiro par kvadrātmetru, savukārt četristabu dzīvokļiem – 693 eiro par kvadrātmetru.

Ja skatāmies pēc tipveida sērijām, tad tradicionāli 119. sērijas mājās dzīvokļi ir dārgāki, jo īpaši, ja tie atrodas Zolitūdē, Pļavniekos un Purvciemā (Latio dati). Piemēram, vienistabas dzīvoklis šīs sērijas mājā Ziepniekkalnā maksā apmēram 46-48 tūkstoši eiro, tajā pašā laikā, kad, piemēram, vienistabas dzīvoklis tajā pašā rajonā, bet jau 602. sērijas mājā, maksā 35 tūkstošus eiro, bet tieši tādā pašā “hruščovkā” – 28 tūkstoši eiro.

Kāpēc cenas pieaug? Trīs iemesli

Šis jautājums ir loģisks, jo kopumā nevarētu teikt, ka ekonomika attīstās tik strauji. Atbildi uz šo jautājumu sniedz nekustamā īpašuma tirgus speciālisti. Kopumā viņi ir nodalījuši trīs galvenos iemeslus.

Pirmais ­– šo iemeslu ir atzīmējuši visi Riga.lv aptaujātie speciālisti. Galvenokārt tas ir nopietns patiešām labu piedāvājumu deficīts.

“Kā mēs redzam, pieprasījums pēc nekvalitatīviem dzīvokļiem, kuri ir sliktā stāvoklī, praktiski nemainās,” viņš saka. “Bet cilvēki ir gatavi pirkt kvalitatīvu dzīvokli pat par 900-1000 eiro par kvadrātmetru pat tad, ja vidējā cena par dzīvokli tipveida projektā ir aptuveni 750 eiro par kvadrātmetru. Tas arī ietekmē tirgu. Šādi darījumi ceļ cenas.”

Nekustamā īpašuma uzņēmuma Arco Real Estate valdes loceklis Māris Laukalējs papildina, ka cilvēki ir sākuši aktīvāk apskatīt un pirkt dzīvokļus tipveida projektos, jo tirgū praktiski nav alternatīvas. “Bankas jau ir izpārdevušas tos jauno projektu dzīvokļus, kuri ir atsavināti pēc krīzes,” viņš saka. “Atrast labu dzīvokli caur tiesu izpildītājiem arī ir ļoti grūti – izsoļu praktiski nav. Tāpēc labs dzīvoklis otrreizējā tirgū ir ļoti liels retums, bet pieprasījums pēc šādiem dzīvokļiem saglabājas stabils.”

Otrais iemesls – ekonomisku piedāvājumu trūkums jaunu dzīvokļu sektorā.

“Cilvēki ir gatavi pirkt dzīvokļus jaunajos projektos, bet viņi nevēlas maksāt vairāk par 1400-1500 eiro par kvadrātmetru,” skaidro uzņēmuma “Balsts” vadītājs Aigars Zariņš.

“Bet, ja mēs pameklējam šādus piedāvājumus tirgū, tad šķiet, ka to praktiski nav. Kāda ir izeja? Tas ir tāpat, kā dzīvē: cilvēki vēlas iegādāties zīmolu apģērbus mazos veikaliņos, bet naudas trūkuma dēļ viņi iegādājas lietas Humana, cerībā atrast tur kaut ko skaistu un lētu. Tāpat ir arī ir mājokļu tirgū: apskatām jaunos projektus, kuri visbiežāk maksā 2000 eiro par kvadrātmetru, bet beigu beigās iegādājamies labu dzīvokli tipveida mājā par 1000-1100 eiro par kvadrātmetru.”

Trešais iemesls – kreditēšana, kas, pēc “Altum” programmas jaunajām ģimenēm ieviešanas, ir kļuvusi ievērojami ātrāka.

“Pēc mūsu novērojumiem, no 10 darījumiem nekustamā īpašuma tirgū mūsdienās 8 notiek ar šīs programmas palīdzību,” skaidro Aldis Riekstiņš. “Ieguvumi ir visiem acīmredzami: pirmās iemaksas samazināšana, kuru daļēji garantē valsts, padara kreditēšanu pieejamāku lielākam ģimeņu skaitam. Ir svarīgi, lai arī bankas veicinātu šo programmu.”

Turklāt nevar neatzīmēt tirgus psiholoģiju – ja cenas aug, tad tas liek cilvēkiem domāt, ka rīt dzīvokļi kļūs vēl dārgāki, kas nozīmē, ka tie būs mazāk pieejami. Lēmumi par pirkumu augošā tirgū tiek pieņemti ātrāk, nekā krītošā.

Bet vai ir vērts steigties? Kas notiks ar tipveida dzīvokļu cenām šogad?

 “Arco Real Estate” ir pārliecināti, ka šogad cenu pieaugums par tipveida projektu dzīvokļiem pārsniegs pagājušā gada 7,6% pieaugumu. Arī citu uzņēmumu speciālisti uzskata, ka pieaugums būs pamanāms. Un arī tam atkal ir trīs iemesli.

Pirmais – to pašu labo un kvalitatīvo piedāvājumu tirgū vairāk nekļūst. Tas ir, veidojas deficīts, kas liek cenām tieši šajā segmentā kāpt un “vilkt” sev līdzi visu tirgu. “No vienas puses it kā viss ir vienkārši: ja ir vēlme pārdot dzīvokli dārgāk, tad tas ir jāizremontē un jāpārdod jau nevis par 750 eiro, bet gan par 1000 eiro par kvadrātmetru,” saka Aldis Riekstiņš. “Bet daudziem dzīvokļu īpašniekiem izdarīt to saviem spēkiem nav iespējams, remontam nepieciešami lieli līdzekļi, bet ņemt kredītu pirms dzīvokļa pārdošanas nav jēgas. Tāpēc pārdod to tādu, kāds tas ir – bez remonta un par vidējo cenu.”

Eksperti prognozē, ka pieprasījums pēc kvalitatīviem dzīvokļiem saglabāsies vēl aizvien arī tāpēc, ka iedzīvotāji, kuri pērk dzīvokļus par kredītiem, visbiežāk ņem kredītus “vienu pēc otra”, tas ir, viņiem nav naudas iegādātās dzīvesvietas remontam.

Otrais – jaunu ekonomisku dzīvokļu un normāla īres likuma trūkums, kas stimulētu investorus, kuri būtu gatavi būvēt daudzdzīvokļu mājas. Iespējams, ka daļa jauno ģimeņu varētu izvēlēties nepirkt paši savu dzīvokli, bet gan piekrist ilgtermiņa īrei. Bet, lai to varētu darīt, viņi būtu jāaizsargā ar likumu, pēc kura neviens viņus nevarētu izdzīt no īrētā dzīvokļa līdz pat līguma termiņa beigām.

Un trešais ir ekonomikas pieaugums, kurš, lai gan nejūtam to ļoti izteikti, Latvijā ir vērojams. “Tā tikai šķiet, ka cilvēkiem nav naudas un viņiem ir jādzīvo tur, kur ir dzīvojuši iepriekš,” saka Aigars Zariņš. “Bet tomēr viss palēnām notiek: cilvēki veido ģimenes, viņiem dzimst bērni un dzīvokļa jautājumu vienalga katrs risina, cik nu katram ir pa spēkam. Teorētiski mēs pat varam pietuvoties vēsturiskai nekustamā īpašuma cenu virsotnei – 1900 eiro par kvadrātmetru, kā tas bija pirms krīzes. Ir saprotams, ka tas nenotiks rīt, bet tirgus pieaugums noteikti būs.”

Vai ir vērts pirkt dzīvokli sērijveida projektā, ja šo dzīvokļu lietošanas termiņš ir ierobežots?

Interesants statistikas fakts: tajā brīdī, kad cilvēki izvēlas sev piemērotu dzīvokli tipveida projektā, bez apkaimes un dzīvokļa cenas viņiem ir svarīgi arī citi faktori. Daži no tiem:

  • apsaimniekošanas kvalitāte
  • komunālo maksājumu apmērs
  • kopējais dzīvokļa tehniskais stāvoklis
  • zem mājas esoša zemes gabala statuss (kam tā pieder)
  • ja dzīvoklī notikusi konstrukciju pārbūve (vai iestiklots balkons), vai šie darbi ir bijuši saskaņoti

Taču starp šiem pieciem faktoriem nekā netiek ņemts vērā, piemēram, jautājums par to, vai māja ir bijusi renovēta vai nē. Jo renovācija ir ne tikai skaista ārējā fasāde, bet arī mājas tehniskā stāvokļa uzlabojumi, kā arī tāda svarīga lieta kā siltuma zudumi, kas nozīmē lielākus vai mazākus apkures rēķinus. Un vispār, vai ir vērts pirkt dzīvokli sērijveida mājā, kas ir būvēta jau pagājušajā gadsimtā?

 “Problēma ir tāda, ka Rīgā ir ļoti maz renovētu māju,” skaidro Māris Laukalējs. “Tāpēc arī piedāvājums ir spēcīgi ierobežots, tā gandrīz nav. Kad mums būs pietiekami liels dzīvojamais fonds, kuram renovācija jau būs veikta, mēs varēsim redzēt, cik spēcīgi atšķirsies dzīvokļu cenas mājās ar renovāciju un bez tās.”

Taču ir jau acīmredzams, ka cenas atšķirība būs liela. “Protams, dzīvokļi renovētās mājās vienmēr būs dārgāki, nekā nerenovētās mājās,” saka Aldis Riekstiņš. “Tāpat ir skaidrs, ka pieprasījums pēc šādiem dzīvokļiem būs liels. Bet pagaidām piedāvājumu ir ļoti maz, tāpēc cilvēki lielākoties pievērš uzmanību komunālajiem maksājumiem, un, jo īpaši – rēķiniem par dzīvokli ziemas periodā. Pēdējā laikā sāk pievērst uzmanību arī nekustamā īpašuma nodokļa apmēram.”

“Renovētu māju Rīgā pašlaik ir maz, bet, kad to būs vairāk, tās aizņems noteiktu tirgus nišu – starp tipveida projektiem un jaunajiem projektiem,” saka Aigars Zariņš.

“Pagaidām šis cenu diapazons ir tukšs. Tipveida projekti maksā no 750 līdz 1000 eiro par kvadrātmetru, jaunie – no 1400 līdz 3000 par kvadrātmetru. Renovētu māju vieta ir kaut kur pa vidu.”