Kā izveidot biedrību un saņemt Rīgas domes finansējumu: vienas mājas pieredze

16. Jūlijs

Nams, kas atrodas Jūrmalas gatvē 59, kļūs par vienu no pirmajiem, kas saņems Rīgas pašvaldības finansējumu jaunās programmas ietvaros, kuras īstenošana tika sākta 2018. gada februārī, lai atbalstītu daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku remontus. Šīs divpadsmitstāvu ēkas iedzīvotāji plāno divu gadu laikā veikt astoņu veidu remontdarbus – sākot ar dūmu novadīšanas sistēmas atjaunošanu un līdz pat stāvvadu nomaiņai dzīvokļos. Kā Imantas daudzstāvu nama iedzīvotāji līdz tam nonāca?


DzĪB „Jūrmalas gatve 59” valdes priekšsēdētāja Vera Korčaka pastāsta par plusiem un mīnusiem, kas saistīti ar dzīvokļu īpašnieku biedrības izveidi, par to, kā „strādā” likumi un kādu palīdzību galvaspilsētas namiem sniedz Rīgas dome.

1.Pašdarbība noveda pie „pilsoņu kara”

Vienas sekcijas daudzstāvu nams Jūrmalas gatvē 59 izveidoja dzīvokļu īpašnieku biedrību pirms desmit gadiem – 2008. gadā. Tā pārņēma ēku no „Kurzemes namiem” un drošsirdīgi „devās atklātā jūrā”, laiku pa laikam uzsēzdamās uz sēkļa vai uzskriedama rifiem. „Pirmie gadi bija sarežģīti, jo valde (kas faktiski ir tavi kaimiņi!) ignorēja likumus un pieņēma lēmumus, ne ar vienu neapspriežoties, proti, bez darbu sarakstu un tāmju apstiprināšanas vienkārši tērēja mūsu naudu. Turklāt tās pārvaldībā bija vienlaikus divas mājas – arī kaimiņmāja, un tas nozīmē kopā 144 dzīvokļus un 144 balsis sapulcē. Pamēģiniet šādu skaitu uzrunāt un katru pārliecināt par valdes īstenotā kursa nepareizību,” piedzīvotajā dalās Vera Korčaka. 

Īsts dumpis uz kuģa izcēlās laikā, kad biedrības vadība nolēma ņemt kredītu ēkas renovācijai. Būvniecības darbu projekts bija dīvains, cenas – palielinātas, turklāt nebija nekādas izpratnes par to, cik un par ko turpmākajos gados būs jāmaksā katram iedzīvotājam, savukārt būvuzņēmums, kā atklājās vēlāk, četrus mēnešus pēc paredzētās renovācijas vienkārši bankrotēja. 

Foto: Riga.lv

2.Maksa par neprofesionālu rīcību: atbrīvošanās no valdes

Saskaņā ar Latvijā spēkā esošo Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu daudzdzīvokļu māju, kuras kopējā platība pārsniedz 1500 m2, ir tiesīga pārvaldīt tikai persona, kura ir ieguvusi dzīvojamo māju pārvaldīšanai nepieciešamo profesionālo izglītību un vismaz trešo profesionālās kvalifikācijas līmeni apliecinošu dokumentu. Likums nosaka, ka viena mēneša laikā pēc pārvaldīšanas līguma noslēgšanas pārvaldītājam ir jāreģistrējas tā sauktajā pārvaldnieku reģistrā. Šis reģistrs ir pieejams Ekonomikas ministrijas tīmekļvietnē. Taču, kā apgalvo Vera Korčaka, tam ir informatīvs raksturs un valstī nav tādas organizācijas, kas uzrauga dzīvokļu īpašnieku biedrības. Pēdējo desmit gadu laikā šī situācija nav mainījusies. Tādēļ tiem, kuri tikai tagad grasās izveidot biedrību, Imantas nama pieredze varētu būt ļoti noderīga.

Tātad – pārvaldnieku reģistrs ir, taču to profesionalitāte valstī kontrolēta netiek. Dzīvokļu īpašnieki visbiežāk ievēl valdē tos, kuri tiem šķiet simpātiskāki, principā neaizdomājoties par šo cilvēku profesionālajām īpašībām, un tādējādi faktiski uztic tādu sarežģītu lietu, kāda ir novecojoša nekustamā īpašuma pārvaldīšana, vienkārši „labam onkulim”, kuram nereti ir lielas ambīcijas, taču trūkst atbilstīgas izglītības un zināšanu. Bet pēc tam nākas saskarties ar likumu neievērošanu un kontroles neesamību.

Tieši tā notika arī Jūrmalas gatves 59 gadījumā: izrādījās, ka ievēlēt valdi ir daudz vieglāk nekā pēc tam no tās atbrīvoties. „Lai saņemtu atbalstu, mēs pieaicinājām juristus, ekspertus un speciālistus no Rīgas domes, publicējām rakstus dažādos izdevumos, un viens otrs pat uz baznīcu gāja. Tas bija mežonīgs periods, jo mēs nevarējām atrast veidu, kā saukt pie kārtības nama pārvaldnieku. Juridiskā bāze ir tāda, ka apstrīdēt biedrības valdes darbības mēs varējām tikai tiesā,” skaidro mājas pārstāve.

Taču 2011. gadā biedrības valde aizmirsa sasaukt atskaišu un pārvēlēšanu sapulci un likumu nezināšanas dēļ zaudēja savas pilnvaras.

Foto: Riga.lv

3.posms. Ēkai gandrīz tika atslēgti komunālie pakalpojumi

„Trīs mēnešus ēkas liktenis karājās gaisā. Mēs nezinājām, kāds ir mūsu finanšu stāvoklis. Tā kā nevienam nebija piekļuves bankas kontam, ēka nevarēja norēķināties par komunālajiem pakalpojumiem. Un tas bija ziemā...

Galu galā nācās apstaigāt dzīvokļus un pierunāt to iemītniekus ierasties uz sapulci. Tobrīd jau bija radusies atskārsme, ka mēs varam saglabāt biedrību un ievēlēt jaunu valdi, taču mūsu lielās mājas pārvaldīšanu drīkst uzticēt tikai profesionālim. Tādēļ tika meklēts pārvaldnieku uzņēmums, kas varētu uzņemties konkrētus apsaimniekošanas pienākumus,” atminas Vera Korčaka.

Saskaņā ar viņas teikto daudzi iedzīvotāji tobrīd bija gatavi atgriezties „Rīgas namu pārvaldnieka” paspārnē. Viņiem tas šķita kā garantija tam, ka komunālie pakalpojumi tiks saņemti arī tad, ja ēkā būs parādnieki, remonti pamazām tikt veikti un gadījumā, ja kāds ar kaut ko nav apmierināts, vienmēr ir, kur vērsties ar sūdzībām un prasībām. 

„Ja biedrībā tiek pieļauti pārkāpumi un rodas nekārtības, nav tādas vietas, kur vērsties. Tu vari vai nu sasaukt dzīvokļu īpašnieku sapulci (kur lēmumu pieņemšanai ir nepieciešami 50 % + 1 balss), vai arī sākt tiesāties pats pret saviem kaimiņiem. Diemžēl no šīs skumjās pieredzes nav pasargāti arī tie dzīvokļu īpašnieki, kuri veido biedrības patlaban. Viņiem šķiet, ka aiziešanas no RNP palīdzēs atrisināt viņu problēmas. Taču es uzvēršu vēlreiz: ja kaut kas atgadās, pret biedrības valdi iespējams vērsties tikai caur tiesu,” skaidro Vera Korčaka.

Foto: Riga.lv

4.Kļūdu labošana: biedrība ir vislabākā pārvaldīšanas forma, ja kaimiņu starpā valda sapratne

Kādu pārvaldīšanas modeli beigu beigās izvēlējās Jūrmalas gatves 59. nama dzīvokļu īpašnieki?

„Mums ir biedrības valde, kas darbojas pēc brīvprātības principiem. Taču valde nenodarbojas ar ēkas pārvaldīšanu – neslēdz līgumus ar pakalpojumu sniedzējiem, sētnieku un santehniķiem. Šīs lietas dzīvokļu īpašnieki ir uzticējuši profesionāļiem. Savukārt mēs kontrolējam pārvaldošās organizācijas darbu (tā mums sūta atskaites), nodarbojamies ar uzkrājumu konta veidošanu remontdarbiem. Mums ir tiesības izvēlēties (un mēs izvēlamies!), kurš veiks konkrētos darbus. Izskatās, ka šāds modelis ir visveiksmīgākais.

Ēkas iemītnieki savā starpā ir ļoti draudzīgi, ir „kodols” – iedzīvotāji, kuri mitinās ēkā jau kopš 1977. gada, kad tā tika nodota ekspluatācijā. Tādēļ sapulces mēs sasaucam ne biežāk kā vienreiz gadā. Sapulcei mēs vienmēr gatavojamies: sagatavojam rakstisku pārskatu par mūsu naudas izlietojumu, iesniedzam konkrētu darbu tāmes, balsojam par tēriņu summu un darbu izpildītāju. Pirms sapulces mēs katra dzīvokļa pastkastītē ievietojam arī pilnvaru, lai gadījumā, ja kāds nevar ierasties pats, viņš varētu uzticēt balsošanu kaimiņam,” stāstījumu turpina biedrības pārstāve.

Foto: Riga.lv

5.Kā notika gatavošanās dalībai RD līdzfinansējuma programmā

Šāgada martā sapulcē bija pārstāvēti 77 % dzīvokļu īpašnieku. Vai daudzas ēkas var lepoties ar šādu rādītāju?

Šogad sapulces dienaskārtībā bija Rīgas domes piešķirtais līdzfinansējums 50 % no ēkas remonta un renovācijas darbu tāmes. 

„Gatavoties dalībai programmā mēs sākām jau pirms gada, kad pirmoreiz par to uzzinājām. Mēs iepazināmies ar sertificēta inženiera veikto ēkas stāvokļa novērtējumu, nosūtījām pieprasījumus uzņēmumiem un saņēmām to piedāvātās tāmes. Pēc tam mēs izvēlējamies cenas un kvalitātes ziņā visizdevīgākos piedāvājumus, apstiprinājām šo izvēli valdē un piedāvājām balsošanai sapulcē,” skaidro Vera.

Guvusi rūgtu mācību no savu priekšgājēju darbības, DzĪB „Jūrmalas gatve 59” valde neliek kaimiņiem ņemt kredītus, bet veic remontus par uzkrātajiem līdzekļiem.

„Patlaban, kad Rīgas dome piešķir 50 % naudas, būtu bijis pareizāk ņemt kredītu. Taču mēs jau 2012. gadā nolēmām iztikt ar saviem uzkrājumiem. Dažus pēdējos gadus mēs remontdarbiem paredzēto līdzekļu uzkrājumu veidojam, ik mēnesi iekasējot 20 centus par vienu kvadrātmetru apkures sezonas laikā, 40 centus – vasaras mēnešos. Tādēļ mums ir viegli aprēķināt, cik mēs sakrāsim noteiktā laikposmā, ja cilvēki savlaicīgi veiks maksājumus,” norāda Vera Korčaka.

6.Kā noritēs remontdarbi?

Galu galā dzīvokļu īpašnieki sapulcē nobalsoja par to, ka divu gadu laikā tiks īstenoti septiņi projekti. Valde iesniedza pieteikumus „Rīgas enerģētikas aģentūrai”, un maija sākumā Rīgas domes komisija apstiprināja līdzfinansējuma piešķiršanu. „Ir veikts aprēķins, kādu naudas summu mēs noteiktā laikposmā savāksim un ko par to varam izdarīt. Pirmkārt, mēs adekvāti novērtējam savus spēkus. Otrkārt, gadījumā, ja piepeši notiks kaut kas neparedzēts, no kāda projekta var arī atteikties,” stāsta Vera Korčaka.

Pirmie darbi jau ir sākti. Saskaņā ar jaunajiem normatīvajiem aktiem katrā ēkā ar vairāk nekā deviņiem stāviem ir jābūt ugunsdzēsības un dūmu novadīšanas sistēmām. Jūrmalas gatves namā notiek dūmu novadīšanas sistēmas atjaunošana. Projekts nav lēts – tā vērtība ir 14 000 eiro, un pēc darbu pabeigšanas Rīgas dome apmaksās pusi no šīs summas.

Tiek plānots divu gadu laikā apmainīt aukstā un karstā ūdens, kā arī kanalizācijas stāvvadus dzīvokļos, aukstā un karstā ūdens caurules pagrabā un bēniņos, savest kārtībā lietus ūdens kanalizāciju. Darbu veikšanai nepieciešamo līdzekļu kopējā summa ir 44 315,17 EUR, un no tās Rīgas domes līdzfinansējums veido 22 157,59 EUR.

Foto: Riga.lv

Ieteikumi: kā pārliecināt kaimiņus?

„Kā redzat, mēs priekšplānā neizvirzām, piemēram, koridoru skaistumu, bet fundamentālus darbus. Ko tu iesāksi, ja plīsīs caurule, kuras vecums jau pārsniedz 40 gadu? Tā mēs, piemēram, pirms dažiem gadiem pieņēmām lēmumu mājas siltināšanas nolūkā noizolēt šuves starp paneļiem. Sākumā gribējām uzticēt remontdarbu veikšanu apsaimniekošanas organizācijai, taču sapratām, ka tas būs dārgāk. Tādēļ tagad meklējam un atrodam celtniecības uzņēmumus paši.

Mēs sekojam aktuālajai informācijai, lasām likumus. Lūk, piemēram, neskatoties uz to, ka ēka atrodas uz dzīvokļu īpašniekiem piederošas zemes, Rīgas pašvaldība mums iekšpagalmu remontu programmas ietvaros saremontēja ietvi un piebraucamo ceļu. Kā mums izdevās to panākt? Mēs izmantojām situāciju saistībā ar to, ka nav piebraucamā ceļa pie blakus esošajām mājām. Mūsu zemesgabalam varēja būt servitūts (tiesības iebraukt caur kaimiņa zemesgabalu). Tādēļ tad, kad sākās iekšpagalmu remonta programmas īstenošana, mēs iesniedzām pieteikumu sava rajona izpilddirekcijai un panācām vēlamo rezultātu,” skaidro mājas pārstāve.

Dzīvokļu īpašniekiem problēmas sagādāja automašīnu novietošana, tādēļ tika nolemts uzstādīt attiecīgas ceļazīmes. Valde vērsās CSDD, un tagad laukumā pie ēkas drīkst novietot automašīnas tikai ar caurlaidēm. Ja automašīnu novieto nepiederīga persona, var izsaukt pašvaldības policiju un izraidīt pārkāpēju no teritorijas.

„Visi jautājumi tiek risināti sapulcē. Sliktas ir tās biedrības, kuru valde neapspriežas ar dzīvokļu īpašniekiem. Mēs visu apdomājam iepriekš, konsultējamies ar speciālistiem, piedāvājam variantus un atbildām par paveikto,” saka valdes priekšsēdētāja. Jā, arī mums ir bijušas nesaprašanās.  Piemēram, cilvēks jautā: „Kāda man jēga no bēniņu remonta, ja es dzīvoju pirmajā stāvā?” Piedodiet, bet gan pēc likuma, gan pēc loģikas tas ir mūsu visu kopīpašums. Mēs nevaram vieniem kaimiņiem uzlikt par pienākumu remontēt bēniņus, bet otriem – pagrabu. Tā jau var nonākt līdz absurdam: es dzīvoju dzīvoklī, pie kura ārsienas ir daži metri fasādes šuvju, ko nepieciešams izolēt. Un tad? Man bija jāsaka, ka es apmaksāšu 1/10 daļu alpīnistu darba?

Ieteikumi: ko darīt ar parādniekiem, un kā nodrošināt likumu ievērošanu?

DzĪB „Jūrmalas gatve 59” nerisina problēmas ar nemaksātājiem. „Tas ir pārvaldīšanas organizācijas pienākums, un mums tas ir vēl viens milzīgs pluss. Pirmkārt, mums nav jāstrīdas ar maksājumus neveicošiem kaimiņiem, otrkārt, mēs netērējam naudu juridiskiem pakalpojumiem un tiesvedībai, treškārt, neskarts paliek mūsu uzkrājumu fonds,” uzsver Veca Korčaka. Ja biedrība apsaimnieko savu māju tikai patstāvīgi, parādnieki kļūst par visu kaimiņu problēmu. Ir gadījumi, kad pārvalde, pārkājot likumu, tērē remontdarbu fondu parādu samaksai, nevis dzīvojamā fonda savešanai kārtībā.

Daudzstāvu namam Jūrmalas gatvē ir unikāla pieredze. No vienas puses, iedzīvotāji ir pieveikuši grūtu ceļu cīņā par savām tiesībām. No otras puses, nu mājā ir iestājies miers un pastāvīgi tiek veikti uzlabojumi, kas cita starpā palielina dzīvokļu vērtību un padara tos iekārojamākus nekustamā īpašuma pircējiem.