Jauni dzīvokļi vidusslānim: kad tādi būs un cik maksās?

3. Oktobris

Saskaņā ar Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas LANĪDA datiem 2017. gada pirmo astoņu mēnešu laikā dzīvokļu cenas galvaspilsētas jauno projektu ēkās ir pieaugušas par 3,7 % mājokļiem Rīgas centrā un par 7,5 % mājokļiem pilsētas mikrorajonos. Kādēļ jauno projektu dzīvokļi kļūst dārgāki? Kāda ir cenas robeža, sākot no kuras ģimene ir gatava apdomāt dzīvokļa iegādi nevis sērijveida, bet jaunā projekta ēkā? Kas nākotnē ir sagaidāms jauno projektu tirgū, un kā mainīsies cenas? Uz šiem jautājumiem portālam Rīga.lv atbild eksperti no asociācijas LANĪDA, kas pārstāv Latvijā lielākos nekustamo īpašumu uzņēnmumus.


Foto: riga.lv

Cenas jauno projektu ēkās: atdzīvošanās pēc krīzes

Saskaņā ar datiem, ko sniedz asociācija LANĪDA, kas apkopo informāciju par nekustamā īpašuma tirgū reāli veiktajiem darījumiem, dzīvokļu vidējā cena jauno projektu ēkās Rīgas mikrorajonos kopš šā gada sākuma ar palielinājusies no 1271 eiro līdz 1367 eiro par vienu kvadrātmetru. Aizvadītā mēneša (augusta) laikā dzīvokļi ir kļuvuši par 0,2 % dārgāki. Kas attiecas uz jaunbūvēm Rīgas centrā, dzīvokļi tajās, protams, maksā nedaudz dārgāk, taču arī to cena vienalga pieaug – laikā no šā gada janvāra līdz augustam tā ir palielinājusies no 2717 eiro līdz 2818 eiro par vienu kvadrātmetru (pieaugums 3,7 %).

Foto: riga.lv

Tāpat kā tipveida dzīvokļu arī jauno projektu dzīvokļu tirgus ir ļoti neviendabīgs – tajā tiek piedāvāti gan ekskluzīvi mājokļi, piemēram, Klīversalā, kur cena sasniedz pat 6000 eiro par kvadrātmetru, bet summa, no kādas jāšķiras par visu dzīvokli, tuvojas pusmiljonam eiro, gan gluži pieticīgi varianti, pie kuriem var tikt, samaksājot vien 1000 eiro par vienu kvadrātmetru. Šo pieticīgo cenu gan visai nosacīti var uzskatīt par jauna mājokļa cenu – visbiežāk tās ir nepabeigtas būves, ko krīzes laikā ir ieguvušas bankas un kas tagad tiek novestas līdz saprātīgam rezultātam, vai arī dzīvokļi bez apdares, kas prasa papildu līdzekļu ieguldīšanu.

Tomēr, runājot par caurmēra tirgu, jāteic, ka vairums (vairāk nekā 60 %) darījumu tiek slēgti par summām robežās no 40 līdz 100 tūkstošiem eiro. Tas attiecas galvenokārt uz dzīvokļiem ar 1–3 istabām jauno projektu ēkās, kas atrodas Rīgas mikrorajonos (saskaņā ar uzņēmuma „Arco Real Estate” datiem). 

Vismazāk darījumu ir cenu diapazonā no 180 līdz 250 tūkstošiem eiro, savukārt vispopulārākais pirkums ir dzīvokļa iegāde par 50–60 tūkstošiem eiro.

Foto: riga.lv

Starp citu, eksperti mēdz runāt par zināmu psiholoģisko cenu, kas nosaka kopējo atmosfēru šajā tirgus segmentā. Vienistabas dzīvokļiem tā ir 40–60 tūkstoši eiro, divistabu dzīvokļiem – 70–80 tūkstoši eiro, bet dzīvokļiem ar 3 vai 4 istabām – līdz 100 000 eiro.

Foto: riga.lv

Lielāku summu par jaunu mājokli rīdzinieki patlaban nav gatavi tērēt pat, neskatoties uz tā labāko kvalitāti un lielākām ērtībām salīdzinājumā ar sērijveida mitekli. Ja dzīvokļa cena jaunā projektā ēkā šo psiholoģisko latiņu pārsniedz, ģimenes dod priekšroku izremontētam dzīvoklim tipveida projekta ēkā, kur cena par kvadrātmetru jau ir pietuvojusies 1000 eiro atzīmei, jo īpaši tad, ja tas atrodas pieprasītā mikrorajonā (Purvciemā, Zolitūdē, Teikā vai Imantā). Starp citu, nekustamo īpašumu attīstītāji ļoti gaida, kad sērijveida dzīvokļa kvadrātmetrs cenas ziņā pietuvosies jaunajiem projektiem. Un tam ir savs izskaidrojums...

Latvijā tiek būvēts būtiski mazāk nekā Lietuvā un Igaunijā

Ir pieejami interesanti statistikas dati, kas atspoguļo Latvijas nekustamā īpašuma tirgu visas Baltijas griezumā. Piemēram, Lietuvas Nacionālās nekustamo īpašumu attīstītāju aģentūras dati liecina, ka Lietuvā šogad tiek plānots nodot ekspluatācijā 11 tūkstošus jaunu dzīvokļu, savukārt Latvijā to skaits ir stipri pieticīgāks – vien divi tūkstoši. Igaunija šī rādītāja ziņā atrodas pa vidu starp abām pārējām kaimiņvalstīm. Taču šo atšķirību var izskaidrot, aplūkojot jauno mājokļu cenas. Aptuveni tāds pats dzīvoklis jaunā projektā ēkā Tallinā maksā par 30–40 % dārgāk nekā Viļņā un par 50 % dārgāk nekā Rīgā.

„Tas liecina tikai par to, ka nekustamā īpašuma attīstītājam būvēt mājokļus Tallinā un Viļņā ir daudz izdevīgāk nekā Rīgā,” atklāj uzņēmuma „Balsts” vadītājs Aigars Zariņš.

„Lai viņš varētu kaut ko nopelnīt, dzīvoklis ir jāpārdod par cenu 1500–1600 eiro par kvadrātmetru, jo jauna mājokļa viena kvadrātmetra būvniecības pašizmaksa ir 1300–1400 eiro. Un pircēji pagaidām nav gatavi tik daudz maksāt. Ir jāņem vērā, ka algas Latvijā tomēr ir par apmēram 20–30 % zemākas nekā Igaunijā. Turklāt stabilitātes sajūta gan pašiem pircējiem, gan investoriem pie mums diemžēl nav tā labākā. Kad sekundārais tirgus cenu ziņā pietuvosies jauno mājokļu tirgum, un tas noteikti notiks, cilvēki sāks iegādāties mājokļus jauno projektu ēkās. Ir jāsagaida, līdz vidējā cenas starpība starp dzīvokļiem jaunajos projektos un jau esošajos būs nevis 500–600, bet gan 200–300 eiro par kvadrātmetru.”

Turklāt eksperti apgalvo, ka būvniecības saskaņošanas process Latvijā ir ļoti ilgs un arī tas atbaida investorus. „No zemes iegādes brīža līdz būvniecībai paiet vismaz divi gadi, bet līdz nodošanai ekspluatācijā – veseli trīs gadi,” skaidro uzņēmuma „Latio” klientu apkalpošanas vadītājs Aldis Riekstiņš. „Šādu termiņu gadījumā investori neko nevar prognozēt, un arī riskēt viņi nevēlas. Kurš gan zina, kas notiks pēc trim gadiem!”

Nekustamo īpašumu uzņēmuma „Arco Real Estate” valdes loceklis Māris Laukalējs šajā sakarā piebilst, ka investori pagaidām īpaši nealkst būvēt jaunus mājokļus Latvijā, jo pie mums nepietiek tā sauktā vidusslāņa – galveno patērētāju, kurus interesē dzīvokļi jauno projektu ēkās. Piemēram, Tallinā vidusslāņa ģimene ir gatava iegādāties dzīvokli jaunbūvē pilsētas mikrorajonā, maksājot 1800 eiro par vienu kvadrātmetru, turpretī pie mums šī summa nav pat 1500 eiro.

Kas ir pieejams tirgū, un cik tas maksā?

Ja no cenas viedokļa vērtē jauno projektu ēkas (apmēram 28 ēkas dažādās pilsētas daļās), kas tiks nodotas ekspluatācijā šajā un nākamajā gadā, var konstatēt acīm redzamu nelīdzsvarotību uz dārgo pusi, kur pārsvaru veido mājokļi ar visai augstu cenu. Savukārt jaunu ekonomiskās klases mājokļu joprojām trūkst, kaut arī pastāv vairāki tai pieskaitāmi piedāvājumi. Kopumā ņemot, apmēram 70 % jauno projektu ēku dzīvokļa cena ir augstāka par ekspertu pieminēto psiholoģisko slieksni – dzīvokļu pārdošanas cena ir 2000–2500 eiro par vienu kvadrātmetru. Pieejamāki varianti tiek piedāvāti par 1200–1500 eiro/m2 un atrodas tādos pilsētas mikrorajonos kā Purvciems, Āgenskalns un Imanta. Tiesa gan, lai kļūtu par to īpašnieku, vairumā gadījumu ir jāpaspēj rezervēt pirkumu un veikt pirmo iemaksu jau tad, kad ēka vēl atrodas projektēšanas stadijā.

Foto: riga.lv

„Rīgā patiešām valda nobīde uz premium klases projektu pusi,” saka Māris Laukalējs. „Mūsuprāt, ideālai proporcijai būtu jābūt šādai: 60 % mājokļu jābūvē cenu kategorijā 1400–1500 eiro, lai tie būtu pieejami vidusslānim, 10–15 % – cenu kategorijā 1100–1400 eiro, kas lielākoties attiecas uz pirmskrīzes projektu novešanu līdz galam, bet atlikusī daļa ir jāveido premium klases mājokļiem. Taču tagad premium klase ir veseli 70 %, un tas, kas paliek pāri, ir domāts vidusslānim.”

Aigars Zariņš uzskata arī, ka premium klases mājokļu tirgus ir pārsātināts. „Mēs aprēķinājām, ka šāda veida mājokļi jau ir sabūvēti astoņiem gadiem uz priekšu, bet vienalga tos būvē vēl un vēl,” viņš saka. „Kaut arī nav īsti saprotams, kas ir visi šie pircēji, kuri ir gatavi maksāt par dzīvokli 200–300 tūkstošus eiro.”

Uzņēmuma „Latio” eksperts uzskata, ka premium klases mājokļu tirgus pārsātinājums tomēr vairāk ir vērojams Jūrmalā, kur darījumu patlaban ir ļoti maz. Tur saskaņā ar LANĪDA datiem kvadrātmetra cena kopš gada sākuma nav mainījusies un tāpat kā iepriekš ir 2840 eiro. „Bet tur jauno projektu ēkas tika celtas par pašu, nevis kredīta līdzekļiem, tādēļ pārdevēji mierīgi nogaida, kad pienāks īstais laiks. Taču Jūrmalā akūti trūkst mājokļu ar viena kvadrātmetra cenu 2000–2500  eiro, un pieprasījums pēc tiem būtu arī no vietējo iedzīvotāju puses,” viņš uzskata.

Kad būs pieejami jauni dzīvokļi vidusslānim, un cik tie maksās?

Eksperti uzskata, ka patlaban ir ļoti grūti kaut ko prognozēt. Pirmkārt, demogrāfiskās situācijas dēļ. Cilvēki pamet valsti, un tas samazina dzīvojamo telpu deficītu. Pašlaik aktīvākie pircēji ir cilvēki 30–40 gadu vecumā, kuriem ir ģimene un bērni. Taču drīz aktīvāko pircēju vietu ieņems klienti, kas pārstāv tā dēvēto Millenium paaudzi un kuru dzīvē valda pavisam citas kategorijas un principi. Viņi atšķiras ar to, ka diezgan ilgi dzīvo kopā ar vecākiem un izvēlas tērēt naudu izglītībai un ceļošanai, dodot priekšroku īrētam vai ļoti ekonomiskam mājoklim. Un tieši viņiem pielāgosies tirgus tuvākajos gados.

Foto: riga.lv

„Tā kā patlaban sērijveida dzīvokļu cenas jau tuvojas 1000 eiro par kvadrātmetru, par jaunu mājokli vidusslānim būs jāmaksā 1500–1600 eiro,” saka Aldis Riekstiņš. „Par 1200–1300 eiro kvadrātmetrā varēs iegādāties dzīvokli ēkās, kas ir būvētas vēl pirms krīzes, taču netika pienācīgi pabeigtas. Tomēr pircējiem ir jābūt piesardzīgiem, veicot šādus ieguldījumus, jo ne visas būves celtniecības dīkstāves laikā bija pareizi iekonservētas. Mēs uzskatām, ka ir jānotiek lūzumam: cilvēki atteiksies no sērijveida dzīvokļu iegādes par 1000 eiro un priekšroku dos jauniem mājokļiem, maksājot 1300–1600 eiro par kvadrātmetru, un tas notiks diezgan drīz.”

„Pašlaik tirgus piedāvājumā ir daudz jauno projektu dzīvokļu ar lielu platību, taču nākotnē nekustamo īpašumu attīstītāji būvēs mazākus dzīvokļus (smart kategorijas), kas nav dārgi ne no iegādes, ne uzturēšanas viedokļa,” prognozē Aigars Zariņš. „Cilvēki skaitīs naudu tāpat kā līdz šim, jo algas pieauguma gadījumā pieaug arī izdevumu puse, un reālā maksātspēja tik ātri nepalielinās. Cilvēki grib būt mobili, un mūsu atvērtā pasaule to veicina.”

Nekustamā īpašuma tirgus Rīgā: kas notiek ar cenām?