Dzīvojamā fonda renovācija - brīvprātīgā kārtībā vai plānveida kārtībā

19. Decembris, 2017

Vēl 10–15 gadi un Rīgas dzīvojamajā fondā ietilpstošo, pagājušā gadsimta 70.–80. gados vērienīgos tempos būvēto tipveida namu ekspluatācijas laiks būs galā. Nevaram izslēgt, ka šādu ēku iedzīvotājiem remontēt savus mājokļus nāksies nevis brīvprātīgi, bet atbilstoši normatīvo aktu prasībām. 


Kā apgalvo „Rīgas namu pārvaldnieks” (RNP) jaunais vadītājs Aivars Gontarevs, patlaban ir pieejami vairāki atbalsta mehānismi, kas ļauj dzīvokļu īpašniekiem veikt savas mājas remontu ar atvieglotiem nosacījumiem, pat par puscenu. Par to, kādi ir šie nosacījumi un kādēļ ir jāpasteidzas ar lēmuma pieņemšanu, kā arī par to, kā RNP grasās kopumā uzlabot situāciju mājokļu apsaimniekošanas jomā, RNP vadītājs intervijas laikā pastāstīja portālam Rīga.lv.

Nav noslēpums, ka Rīgas dzīvojamā fonda tehniskais stāvoklis nav spožs. Jūs jau esat paudis viedokli, ka tuvākajā laikā RNP plāno ik gadu savest kārtībā līdz 100 ēku. Kā Jūs grasāties šo plānu īstenot?

Kas ir plānveida renovācija? Tā ir ēku masveida atjaunošana. Lielākā daļa no galvaspilsētas ēkām ir celtas pagājušajā gadsimtā. Lielai daļai ekspluatācijas laiks, atbilstoši šodien spēkā esošajiem standartiem, beigsies pēc apmēram 10–15 gadiem. Kas būs tālāk? Padomju laikā ēkas tika projektētas, pieļaujot, ka atbilstošas apsaimniekošanas gadījumā tās var kalpot arī 150 gadu. Proti, ka ēkām laiku pa laikam ir nepieciešama atjaunošana, lai nepasliktinātos to tehniskais stāvoklis un ārējā iedarbība nesāktu skart konstruktīvos elementus. Tas nozīmē, ka nepieciešama plānveida to atjaunošana, nevis nojaukšana.

Runājot par vairumu tipveida ēkām mums vēl ir laika rezerve 10–15 gadi, lai šīs ēkas savestu kārtībā. Mēs esam nonākuši pie secinājuma, ka viena tipa ēkām, kas ir būvētas aptuveni vienā un tajā pašā laikā un līdzīgi apsaimniekotas, ir vairāk vai mazāk vienādas „kaites” un vajadzības. Un tas nozīmē, ka arī atjaunošanas plāna izstrādi un arī tehniskos risinājumus var definēt nevis katrai ēkai individuāli, kā tas notiek šobrīd, bet visām kompleksi.

Patlaban tiek veidota ekspertu grupa, kura veiks ēku padziļinātu ekspertīzi, kas ietver arī konstrukciju atsegšanu, stiprības pārbaudes utt. Tādējādi mēs varēsim apzināt ēku patieso tehnisko stāvokli, kā arī to, cik ilgi tās vēl kalpos, un kas ir jādara, lai ekspluatācijas laiku paildzinātu. Patlaban visi risinājumi pamatā tiek balstīti uz vizuālajām apsekošanām, nevis padziļinātu izpēti.

Foto: Riga.lv

Ko nozīmē kompleksa pieeja sērijveida ēku remontam? 

- Parasti ikviena renovācija sākas ar individuālu projektēšanas darbu. Katrai atsevišķai ēkai. Taču tipveida būves nav unikālas. Pieņemsim, kas šis projektēšanas darbs ēkai izmaksā 5000, 7000 vai pat 10 000 eiro, un tikai pēc tam var uzzināt, cik maksās remonts, tikai pēc tam var sākt rēķināt – vai renovāciju māja spēs veikt pa daļām vai visu uzreiz. Tipveida pieeja padarīs projektēšanas procedūru lētāku – viens projekts kalpos kā vienas sērijas ēku atjaunošanas paraugs, ko apstiprinājusi Ekonomikas ministrija. Līdz ar to var teikt, ka, aplūkojot katru tipveida ēku kā unikālu, tas noteikti izmaksā daudz dārgāk mūsu klientiem. Visām vienas sērijas mājām komunikāciju mezglus atjaunot pēc tipveida risinājuma būs gan ātrāk, gan lētāk.

Daudzās valstīs mājas siltina nevis objektā, kur liek uz fasādes siltinājumu un slapjos maisījumus, tad gaida, kad nožūs, bet izmanto rūpnieciski ražotus renovācijas komplektus. Tos, atšķirībā no mums ierastajiem risinājumiem, ar kuriem var strādāt paveikt tikai būvniecības sezonā, kas ir īsa, ēkas efektīvi renovē visu gadu. Visas detaļas izgatavo rūpnīcā un pēc tam, salīdzinoši īsā laika posmā, visus elementus uzmontē mājai. Iegūstam ātrāku un efektīvāku risinājumu, viss notiek ar mazāku cilvēku resursu patēriņu, nav jāizmanto tikai būvniecības sezona, bet var strādāt visu gadu. Nākamgad plānojam nosiltināt piecdesmit mājas, pēc tam – attiecīgi simt, divsimt un tā līdz piecsimt mājām ik gadu. Bet Latvijā nebūs būvnieku, kas to varēs paveikt. Tieši tāpēc šodienas apstākļi pieprasa citus risinājumus - metodei jābūt citai, rūpnieciskai, lai nebūtu vajadzīgs šāds būvnieku apjoms. Bez tam, rūpnieciskie risinājumi dzīvokļu īpašniekiem izmaksās mazāk minēto apsvērumu dēļ.

Tas pats attiecas arī uz renovācijas darbiem. Masveida renovācijas pieeja samazina izmaksas. Tādēļ ir jēga veikt atjaunošanu pa veseliem kvartāliem.

Ne mazāk būtiski ir saprast, ka mūsu piedāvājumiem ir jābūt ekonomiski izdevīgiem, citādi dzīvokļu īpašniekiem nebūs motivācijas veikt renovāciju un viņi teiks: „Nu, labi, padzīvošu šajā ēkā vēl gadus 10–15, bet pēc tam pārcelšos uz laukiem vai samainīšu dzīvokli.”

Kas maksās par tipveida ēku ekspertīzes veikšanu?

Par to notiek diskusija sadarbībā ar Ekonomikas ministriju, jo šādas ēkas ir ne tikai Rīgā (lai gan šeit to koncentrācija ir vislielākā), bet visā Latvijā. Un šāda pārbaude ir svarīga visai valstij. Tādēļ šobrīd vēl notiek pārrunas, kādā apmērā valsts varētu piedalīties ar savu finansējumu.

Analizējot ēku tehnisko stāvokli un bieži nepietiekamos ieguldījumus ēku uzturēšanā, mums jāsaprot, ka nepieciešams regulējums, par obligāti veicamajiem atjaunošanas darbiem. Tāpēc būtu loģiski, ja valsts noteiktu precīzus normatīvu termiņus, kad pēc kāda perioda obligāti veicami to, vai citu komunikāciju nomaiņa vai jāatjauno tehniskos mezglus. Tad šīs ēkas kalpos vēl ilgi un dzīves apstākļi tajās būs komfortabli.

Foto: Riga.lv

Tas nozīmē, ka vairumu daudzdzīvokļu ēkas nāksies atjaunot – tā vai citādi. Tikai tie, kuri pasteigsies to izdarīt tagad, varēs izmantot ES līdzfinansējumu sava īpašuma atjaunošanai (šim nolūkam padziļināta ekspertīze nav nepieciešama, turklāt papildus var saņemt nekustamā īpašuma nodokļa atlaidi 90 % uz 10 gadiem). Savukārt pārējiem pēc dažiem gadiem būs jāveic nepieciešamos atjaunošanas darbus tikai par saviem līdzekļiem.

Pirms atlikt nepieciešamos darbus vai atmest ar roku renovācijai ar Eiropas līdzfinansējumu, der atcerēties, ka avārijas novēršanas darbi ir pats neefektīvākais veids, kā izlietot uzkrātos līdzekļus.

Lai saņemtu Eiropas finansējumu, lēmums par atjaunošanas veikšanu ir jāpieņem turpmāko dažu gadu laikā! Taču būsim reālisti: ēku, kuras to vai citu iemeslu dēļ nepieņem lēmumus par sava īpašuma uzturēšanu RNP saimniecībā ir 90 %. Tāpēc mēs nedrīkstam ļaut šo māju dzīvokļu īpašniekiem mierināt sevi ar ilūzijām, ka gan jau viss nokārtosies pats no sevis, jo atjaunošanas darbus pēc desmit gadiem vienalga nāksies veikt.

Pie mums joprojām ne visi saprot, ka, iegūstot īpašumā dzīvokļus, viņi ir kļuvuši arī par ēkas domājamo daļu īpašniekiem un tādēļ viņiem ir pienākums maksāt arī, piemēram, par kāpņu telpas vai jumta remontu. Vai jums ir recepte, kā pārliecināt dzīvokļu īpašniekus, ka viņiem ir jāveido biedrība, kas būs pilnvarota pieņemt lēmumus visas mājas interesēs?

- Ir jābūt motivējošiem faktoriem, kas palīdz cilvēkiem organizēties. Pirmkārt, tas ir ES līdzfinansējums ēku renovācijai, kas ir pieejams līdz 2020. gadam 50 % apmērā no remontdarbu izmaksām vai ar Rīgas domes līdzfinansējumu (par to lasiet tuvākajā laikā). Otrkārt, atlaide 90 % apmērā no maksājamās nekustamā īpašuma nodokļa summas divus gadus izveidojot biedrību un pārņemot mājas pārvaldi. Daudzu ēku dzīvokļu īpašnieki tā arī dara, noslēdzot pārvaldīšanas līgumu ar RNP. Ja ir vēlēšanās, var izvēlēties arī citu apsaimniekotāju. Treškārt, pieejamais remontdarbu līdzfinansējums 50% apmērā no Rīgas domes.

Igaunijā tiek izmantota ne tikai „burkāna”, bet arī „pātagas” metode: normatīvajos aktos tika veikti grozījumi, kas paredz, ka ēkā līdz nākamā gadu sākumam ir jābūt izveidotai īpašnieku biedrībai. Ja dzīvokļu īpašnieki to neizdara, pārvaldnieks pats izveido biedrību un sevi ieceļ biedrības valdē. Viss ir izdarīts tā, lai veicinātu cilvēku aktivitāti, vadoties pēc principa „ja es neiestāšos, lēmumus manā vietā pieņems pārvaldnieks”.

Arī Latvijā ir jānoslēdz ēku pārņemšanas process. Ir jāveic izmaiņas normatīvajos aktos, lai reizi par reizēm ēku pārņemšana tika pabeigta.

Likumā par Valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju, kas pieņemts jau 1996. gadā, bija teikts, ka privatizācijas procesam ir jānoslēdzas ar nodošanas-pieņemšanas aktu, kurā ir fiksēts fakts, ka ēka no pašvaldības bilances ir nodota dzīvokļu  īpašniekiem. Lēmums dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē bija jāpieņem sešu mēnešu laikā pēc privatizācijas pabeigšanas. Ir pagājis jau 21 gads (!), taču lielākā daļa dzīvokļu īpašnieku māju nav pārņēmusi.

Padomju laika apbūves dzīvojamā fonda renovācija Rīgā ir gigantisks projekts. Vai mums ir celtnieki? Būvniecības nozare taču cieš no darbaspēka deficīta…

- Visu nosaka tirgus. Ja būs pastāvīgs darbs, būs arī celtnieki. Dažādās jomās runā par to – ja citās valstīs ir kvalificēti darbinieki, kuri tur pelna mazāk, ir jāļauj viņiem nopelnīt šeit. Jānodrošina tikai uzraudzība un kontrole. Taču es esmu pārliecināts, ka arī Latvijā ir daudzi uzņēmumi, kas spētu tikt galā ar šādu darbu apjomu. Mūs vairāk uztrauc tas, ka, palielinoties apjomiem un strādājot ar pašreizējām metodēm, ir neizbēgami sagaidāms cenu pieaugums. Un tādēļ ir nepieciešami kompleksi rūpnieciski risinājumi, kas ļautu samazināt atjaunošanas izmaksas.

Ēkas apsaimniekošana: par ko mēs maksājam?

Sociālā funkcija: RNP apsaimniekotajās ēkās vienmēr pieslēgta apkure

10 iemesli, kāpēc mājas atjaunošana jāuzsāk jau tagad