5 biežāk uzdotie jautājumi par dzīvokļu īrēšanu

23. Augusts

Rudens nekustamā īpašuma tirgū ir viens no aizņemtākajiem periodiem. Studijas un atgriešanās darbā vienmēr ievieš korekcijas mājokļa jautājumos. Cilvēki aktīvāk sāk meklēt dzīvokļus ilgtermiņa īrei. Par to, kam jāpievērš uzmanība, izvēloties īrnieku vai kvadrātmetrus, portālam Riga.lv pastāstīja nekustamā īpašuma un tā novērtēšanas jomas eksperts Vitālijs Deņisovs.


1.Kāpēc  ir jānoslēdz īres līgums, ja bez tā dzīvokļa īre ir lētāka?

Ir kļūdains pieņēmums, ka līguma noslēgšana starp īrnieku un izīrētāju, kas reģistrēts VID, padara dzīvokļa īri dārgāku. Nekustamā īpašuma tirgus cenas diktē pieprasījums un piedāvājums. Bet rakstveida vienošanās noslēgšana nodrošina abas puses pret iespējamām problēmām nākotnē, tostarp līguma laušanas gadījumā.

Līgumā iespējams iekļaut dažādas nianses. Parasti tiek norādīti komunālo un īres līgumu nomaksas termiņi, garantijas maksas summas apmērs un kam tā var tikt izlietota līguma laušanas gadījumā – vai tā tiek novirzīta komunālajiem maksājumiem, izdevumiem, kas saistīti ar nodarītu kaitējumu (piemēram, nepieciešams pārlīmēt tapetes) vai arī tā tiks atgriezta. Var norādīt, kurš – īrnieks vai dzīvokļa īpašnieks – maksās nekustamā īpašuma nodokli, izdevumus par avārijas remontiem, apmaksās neparedzētus izdevumus. Piemēram, dzīvokļu īpašnieku sapulcē tiek nolemts par labu daudzdzīvokļu mājas renovācijai, rodas jautājums: kurš apmaksās ikmēneša summu par šo remontu.

Līgumam parasti tiek pievienots pieņemšanas – nodošanas akts, kurā uzskaitīti priekšmeti, kas atrodas mājā. Reizēm tiek uzskaitīts viss līdz pat dakšiņām un karotēm. Ir vēlams uzņemt fotogrāfijas un fiksēt dzīvokļa stāvokli, skaitītāja rādījumus video.

2.Vai ir iespējams īrnieku deleģēt, lai pārstāvētu dzīvokļa īpašnieka intereses mājas sapulcēs?

Bieži ir gadījumi, kad dzīvokli uz ilgu laiku izīrē cilvēks, kurš pats dzīvo ārzemēs. Ja dzīvokļa īpašnieks nepiedalās mājas sapulcēs, tad viņa balss vienmēr tiks ieskaitīta kā balss “pret”. Ja šādu dzīvokļu īpašnieku, kuri savos dzīvokļos nedzīvo un neinteresējas par mājas likteni, ir daudz, tad tas ļoti bieži aptur svarīgus procesus, kuriem nepieciešams notikt ikvienā mājā – kapitālie un kosmētiskie remonti, apkārtējās teritorijas labiekārtošana. Bez vairākuma piekrišanas nav iespējams uzstādīt pat metāla durvis ar koda atslēgu. Dzīvokļu īpašnieku sapulcēs, kurās reizēm tiek lemti ļoti svarīgi jautājumi, īrniekiem balsstiesību nav. Ja mājā dzīvo ļoti daudz īrnieku, tad, balsojot par svarīgām pozīcijām, piemēram, par ūdensvada vai caura jumta nomaiņu, kāpņu telpas vai ieejas kosmētisko remontu, vairākumu panākt ir neiespējami.

Ja dzīvokļa īpašnieks vēlas, viņš var deleģēt īrnieku piedalīties mājas sapulcēs viņa vietā. Taču šīs tiesības jānoformē notariāli. Turklāt vēlams ir ļoti skaidri norādīt,  kādas tieši ir dzīvokļa īrnieka pilnvaras. Drošāk būtu uzticēties radiniekiem vai tuviem draugiem, kuriem ir iespējas apmeklēt mājas sapulci.

3.Kam jāpievērš uzmanība, meklējot dzīvokli vai īrnieku?

Lielākajā daļā Eiropas valstu un ASV cilvēks nevar tā vienkārši sākt īrēt dzīvokli, neiesniedzot savu CV. Izīrētājs lūdz uzrādīt izziņu no darba vietas par ienākumiem, konta izrakstu un iepriekšējo izīrētāju rekomendācijas. Pie mums tik stingru prasību nav, bet piesardzība tomēr būtu jāievēro. Personu apliecinoši dokumenti jāpieprasa abām pusēm. Jo negodīgi mēdz būt gan īrnieki, gan īpašnieki. Var gadīties situācija, ko sauc par apakšīri, kad dzīvokli izīrē cilvēks, kurš to savukārt ir izīrējis pats. Tāpēc ikvienu, kas uzdodas par dzīvokļa īpašnieku, vēlams pārbaudīt Zemes grāmatā, vai šis cilvēks patiešām ir dzīvokļa īpašnieks. Tā ir maksas procedūra, taču droši pasargās no apkrāpšanas.

No negodīgiem īrniekiem pasargāt varēs palīdzēt īres līgums. Ja nevēlaties, lai jūsu dzīvoklī vientuļas, jaunas sievietes vietā dzīvotu vesela saime vai veca tante ar 15 kaķiem, tad līgumā tas arī ir jānosaka: kam un cik cilvēkiem dzīvokli jūs izīrējat. Vai dzīvoklī ir atļauts turēt dzīvniekus, smēķēt, cik bieži jāveic uzkopšana. Savukārt īrnieki var noteikt, ka saimnieks savu dzīvokli pārbaudīs ne biežāk kā reizi mēnesī vai reizi trijos, lai pasargātu sevi no nevēlamu “viesu” ierašanās nepiemērotā laikā.

Var vēsties nopietnos nekustamā īpašuma birojos, kur zinās, kā pārbaudīt gan vienu, gan otru iesaistīto pusi.

Tiem, kuri meklē dzīvokli, būs noderīgi aprunāties ar kaimiņiem un uzzināt, kas līdz šim dzīvoklī ir mitinājies, kas vispār mājā dzīvo. Ir svarīgi uzzināt, kas māju apsaimnieko, kādi ir apkures rēķini ziemā, vai ir papildus maksa par mājas remontu, utt. Ir gadījumi, kad māju apsaimnieko iedzīvotāju biedrība, un, piemēram, iedzīvotāji pagalmu un kāpņu telpu sakopj patstāvīgi, noteiktā dienas laikā sagaida atkritumu izvešanas mašīnu, dežūrē.

4.Kam jāapmaksā komunālie rēķini?

Viss ir atkarīgs no tā, kā vienojas puses. Ir drošāk, ja to dara dzīvokļa īpašnieks. Taču tādā gadījumā īrniekam ir jāredz rēķini, jābūt iespējai iesniegt skaitītāju rādījumus pašam. Ja īrnieks komunālos rēķinus apmaksā patstāvīgi, tad pusēm vajag vienoties, kā tās norēķināsies par veiktajiem maksājumiem un kā īpašnieks var pārbaudīt klienta godīgumu.

Līgumus ar komunālo pakalpojumu uzņēmumiem un apsaimniekotāju (ne vienmēr tas ir iespējams!) noslēgt uzreiz ar īrnieku.

Ļoti bieži rodas strīdi par to, vai īrniekam ir jāmaksā par pēdējo dzīvošanas mēnesi, ja, ievācoties dzīvoklī, ir iemaksāta garantijas nauda. Arī to labāk sākotnēji atrunāt līgumā.

5.Kā atrisināt finansiāla rakstura strīdus?

 “Es ilgu laiku maksāju par komunālajiem rēķiniem, pati tos neredzot. Saimniece man nosauca summu un es viņai to arī maksāju, kā arī maksāju par dzīvokļa īri. Taču reiz es uzzināju, ka kaimiņiem šīs summas ir daudz mazākas. Palūdzu dzīvokļa īpašniecei uzrādīt visus tos rēķinus, kurus esmu apmaksājusi. Tā vietā, atgriežoties no darba, es sapratu, ka dzīvoklim, kurā dzīvoju, ir nomainīta slēdzene. Un es tur nevaru iekļūt, pat lai paņemtu savas lietas. Vērsos policijā, bet, tā kā mums nebija līguma, problēma tika risināta ļoti ilgi,” stāsta Ilona I.

Ar savu stāstu padalījās vēl kāda cietusi īpašniece: “Devos dzīvot uz citu valsti, bet savu māju izīrēju paziņām. Negaidīti viņiem bija jāpārvācas un viņi māju pameta. Ar maksājumiem problēmu nebija, bet, atgriežoties mājās, es atklāju, ka īrnieki bija aizmirsuši izslēgt apkures sistēmu. Caurules bija plīsušas un māja bija applūdusi. Visus izdevumus, kas saistīti ar remontu, nācās segt man.”

Krāpnieciskās situācijās nonāk gan īrnieki, gan īpašnieki. Piemēram, saskaņā ar likumdošanu, ja ir īres līgums, tad īrnieku izlikt no dzīvokļa, pat tad, ja viņš nemaksā, ir praktiski neiespējami. Tikai ar tiesas palīdzību.  

Tiesvedība var ilgt vairākus gadus. Lai saudzētu viens otra nervus, ir ļoti korekti jāsastāda īres līgums. Tāpēc labāk nepaļauties uz tipveida līgumiem, bet vienu reizi vērsties pie jurista un sastādīt individuālu līgumu, kas atbilst konkrētā nekustamā īpašuma situācijai.

Vispār, ja kaut viena puse iebilst pret līguma slēgšanu, tas jau ir rādītājs, ka kaut kas nav, kā nākas.

Vitālijs Deņisovs
Nekustamā īpašuma un tā novērtēšanas jomas eksperts

Īrējam dzīvokli: 5 vienkārši noteikumi, kā nepalikt bez biksēm un ar kaķi padusē